□ 南京日报/紫金山新闻记者 顾小萍

“有序推进城市更新”“再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造……”今年全国两会政府工作报告中，老旧小区改造任务再一次明确。

改造128个老旧小区，南京已早早敲定今年的目标任务！这128个老旧小区怎么改？如何推动“适老化”，解决居住在老旧小区里的老人们下楼难、休闲难等难题？如何确保老旧小区从“有人管”到“管得好”？记者进行了深入采访，“解锁”改造方案及其中的理念。

改不改、如何改居民说了算

3月10日一大早，南京市栖霞区青田雅居小区改造施工人员开始进场，该小区的改造正式拉开大幕。

青田雅居共有35幢建筑，根据前期摸排，小区存在屋面局部漏水、外立面局部防水损坏、建筑雨落水管局部破损堵塞等问题。在施工人员进场前，这个小区的改造方案已“调整”了四五轮。

“按照最初改造方案，楼道内的改造不在其中，但在议事会上，不少居民提出楼道地势低，一下大雨就容易形成倒灌，影响日常生活。”新尧新城管委会工程部的冯灿告诉记者，按照最新方案，楼道内的改造将同步进行。“设计方案与居民见面的时候，不少居民又提出充电设施还是不足，我们又进行新一轮修改，充分挖掘边角空间进行增设……”

3月3日，针对栖霞区翠林山庄小区改造，新尧新城管委会、设计公司、社区等多方坐在一起进行方案对接。这两天，确定的设计方案将做成展板在小区展示并同步进行问卷调查。“一周后将召开居民议事会，进一步听取居民意见，综合考虑改造成本及居民意见等再进一步优化方案。”新尧新城管委会工程部部长黄苒苒介绍。

南京市雨花台区今年纳入改造的老旧小区共有20个，有6个项目已经进入施工阶段，另外14个项目正在进行工程前期准备。“不仅小区改什么由老百姓说了算，要不要改也是由居民举手表决。”雨花台区住建局物业科科长卢德宏介绍，此前改造是“自上而下”，如今是“自下而上”，结合南京文明城市建设中暴露的问题以及12345工单的投诉热点，进行初步筛选后，再到小区发放调查问卷，问卷的第一项内容就是“同不同意小区进行改造”，居民都投赞成票后，社区、街道才会上报。

“南京老旧小区改造坚持以居民为主体、共建共治共享为理念，小区改不改、改什么、怎么改、改得怎么样，都由居民说了算。”南京市物业服务指导中心主任童声龙介绍，提高居民协商议事效率，化解改造过程中遇到的难点、热点问题，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，可使改造工程顺利推进。近年来，南京老旧小区改造的名单都是通过“自下而上”来确定。根据规定，南京市老旧小区改造的范围，一是2000年底前建成的住宅小区；2005年前建成的，基础设施配套不全、功能缺失、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈、需改造的部分住宅小区（包含单栋）；二是建成时间长、建设标准低、基础设施损坏严重的保障房、安置房小区。凡是符合条件的老旧小区，居民可先向小区物业、业委会或居民代表统一反映改造意见，由小区物业、业委会、居民代表反馈至社区、街道。所在街道会根据区域内所有老旧小区的实际情况和居民意愿，制定上报改造计划，区房产部门综合考虑资金承受能力等，视轻重缓急，汇总全区的计划上报给市老旧小区改造领导小组办公室，经审核后再列入市城建计划。

每一场老旧小区改造的居民议事会现场，居民们都会提出多项要求。究竟怎么改，最终也将由居民在任务清单中作出选择。记者看到，提供给居民的改造选项多达50项，共分三大类，其中，基础类改造内容包括完善专营设施、完善消防设施、完善停车设施等20项；完善类改造内容包括加装电梯、完善文化休闲设施、建筑节能改造等15项；提升类改造内容包括增设托育设施、完善助餐服务设施、增设公共厕所等15项。

“这些任务菜单都是坚持问题导向、需求导向，在改造内容体系的基础上进行细化制定。”童声龙说，按照目标，基础类改造内容做到“应改尽改”，完善类改造内容做到“能改则改”，提升类改造内容则是“宜改则改”。

适老化、宜居化、海绵化“面子”靓“里子”实

南京市玄武区雍园是今年老旧小区改造的项目之一，去年就已早早启动，目前工程已经接近尾声。小区共有13个单元，已有4部崭新的电梯投用，另有3部电梯正在加装，还有4部电梯在进行规划许可申请。

“现在上下楼太方便了，没事就下楼走走。”今年78岁的朱奶奶告诉记者，她家住在5楼，因腿脚不好，此前多年时常一连好几天都不下楼，“小区里和我差不多年纪的人很多，大家都盼着装电梯，借着小区改造，一部部电梯真的都竖起来了。”

如雍园小区一样，不少老旧小区里入住的60岁以上老人超过1/3。让老旧小区里的老人们享受到更宜居的生活，南京市在组织各区开展老旧小区改造和省级宜居示范居住区建设过程中，始终注重适老化方面的改造——

其一，在符合规划要求的前提下，结合老旧小区改造工程，在小区新建或者依托社区配置养老服务用房，配置日间照料中心和助餐点，适当增设符合老年人需求的休息座椅、阅报栏、健身器材等休闲服务设施。此外，在小区主出入口设置平面示意图、楼牌、门牌、道路指示牌等，便于老年人辨识和记忆。

其二，推进无障碍改造。在改造的小区内，补充增设无障碍设施，形成完整的无障碍步道系统。建筑入口设置坡道、圆弧转角、完善无障碍设施的标识、公共走廊，坡道设置双层扶手，方便残疾人、老年人、儿童等出行。在公共区域设置休息区和休息座椅，设置引导标示标识。

其三，推进加装电梯工作。自2016年出台新的加装电梯实施办法以来，南京市加装电梯工作始终走在全省前列，累计在建139部，完工1208部。

其四，除硬件设施改造之外，还注重软实力的配套，以改造工程为契机，有条件的小区引入规范化物业企业，落实标准化物业服务，为残障居民提供诸如便民管家、上门托老、日间照料、喘息式照护和机构式照护等服务。

记者走进已经改造过的老旧小区看到，“适老化”改造、无障碍环境建设的元素几乎处处可见。2017年完成改造的金尧山庄小区，所有单元门口全部进行了坡面改造，楼道内还加装了可供老人歇脚的座椅；南京市建邺区天顺苑小区在改造过程中，一口气竖起了12部电梯，被居民们点赞为“老小区中的别墅区”。

童声龙介绍，今年128个老旧小区改造将进一步突出适老化改造内容，以推动加装电梯为例，经过前期摸底排查，128个小区共有房屋943幢、1996个单元，符合加装电梯硬件条件的有920个单元，已加装电梯89部。有加装电梯意愿的小区在改造工程实施过程中同步推进加装电梯；符合加装电梯条件的小区，暂未有加装电梯需求的，在改造过程中提前迁移管线，为后期居民加装电梯预留位置。

与“适老化”同步突出的还有便民化、宜居化、智能化、海绵化改造等内容。“将着力打造一批绿色社区，打造一批省市宜居示范居住区，打造一批特色亮点小区，打造一批智能化示范精品小区。”童声龙表示。

据了解，南京市住房保障和房产局正在制订《南京市2022年老旧小区改造工作实施方案》，方案中，南京市将以居住社区为单元开展普查，摸清各类设施和公共活动空间建设短板，合理利用改造项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等，在改造中有针对性地配建居民最需要的助餐、停车、体育健身等各类设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，建设全龄友好社区。

将积极拓展物业服务新场景，拓展养老、托幼、家政等社区服务，引入各类资源共建一批生活服务功能的“睦宁里”站点，把事关市民日常生活针头线脑、小修小补、日常必需、应急维修的生活需要解决在小区里。

将打破传统“小区”概念，以老旧小区改造推进城市更新，通过整合利用相邻小区及周边地区的公共空间，系统推动小区内外公共服务和社会服务联动更新，实现存量资源再利用、改造、运维等方面的统筹整合，促进居住社区品质提升。

通过一系列举措不仅让老旧小区面子“靓”，“里子”也将更加实！

提质增效改造后“有人管”“管得好”

南京雍园小区改造尽管尚未完工，但物业服务管理人员在今年春节前已经进场开展相应服务。8个工作人员除了负责小区的安保、保洁等日常内容，还负责小区大数据监控中心服务、居民日常生活照料服务等。

“很多老旧小区本来就没有物业管理，改造后，如果没有一个长期维护和运营管理的机制，改造效果将难以长期保持。”童声龙表示，至2021年底，南京市老旧小区已经实现了物业管理的全覆盖，但因市场地位相对落后，其服务质量、持续能力和居民满意度仍然是全社会关注的焦点。2022年，将针对全市2300个实现基本管理全覆盖的老旧小区实施提质增效，“通过提质增效行动，不仅让老旧小区‘有人管’，还要‘管得好’。”

如何提质增效？一方面，南京市老旧小区改造实施“三同步”举措，列入改造的老旧小区，属地街道均须指导物业机构同步开展小区党组织和志愿者队伍建设，同步对小区管理效能开展年度考核评价，通过实现网格党组织对老旧小区的全覆盖，有效发挥基层党组织在协调化解矛盾、建设美丽家园中的领导作用。

另一方面，将推进街区化服务试点创新。即通过整合社区资源，促进物业服务走出小区围墙，进入街区，介入各类信息化手段和市场化机制，形成以小区为基础、社区为框架、网格党组织为引领的物业服务可持续发展新模式，以专业化服务提高政府的社区管理效率、城市管理水平。

《街区化物业服务试点方案》提出，通过试点，让物业机构介入城市管理服务，实现成本投入精准可控的多样化发展，通过集约化、信息化手段，改善老旧小区管理成本高、管理手段单一、持续能力弱的短板，从而让物业管理充分融入基层治理，实现其应有的价值。同时，打通小区、街区、社区、城区的管理，将物业机构的应急管理纳入社区应急储备，落实到属地实行全覆盖的社区管理，避免多边界、多头责任。同时催生新的“社区服务综合体”，促进物业服务从“四保一控”回归其管理服务本源，通过植入“房帮宁”“睦宁里”等服务载体，构建以服务为导向的居民参与模式，实现共建共享。

记者同时了解到，进一步管理好老旧小区，南京市还将利用“互联网+共建共治共享”等线上手段，开展小区党组织引领的多种形式进行协商，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，提高居民协商议事效率，通过“房帮宁”等信息化载体先行先试，将各级的职责服务清单植入小区，扎根在居民的家门口，从而推动建立长效常态的综合治理机制。

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