□ 南京日报/紫金山新闻记者 殷学兵 邓露洁 通讯员 玄萱

“上下楼有电梯，环境也干净整洁，平时有问题可随时找‘管家’。虽说是老旧小区，但我们过得很幸福！”南京市玄武区梅园新村街道雍园41号小区居民李旭升老人告诉记者，原本准备搬家的她，现在决定不走了，就留在原地安度晚年。

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李旭升的“幸福”，源于两年前玄武针对老旧小区治理推出的国企托管“百子红”模式：通过国企专业力量一根线、兜起老旧小区治理一张网、树起党建引领基层治理一面旗，共破老旧小区治理之困，蹚出一条中心城区党建引领基层治理“玄武路径”。

国企物业拓荒开路，补足治理“短板”

西家大塘16—44号小区，地处南京市玄武区玄武门街道天山路社区，共有居民楼4幢，是20世纪80年代建成的老小区。干净整洁的道路，粉刷一新的单元楼外立面，统一的电动车充电棚，绿植摇曳、花草争艳的小花坛……9月4日上午，记者在该小区走访发现，已很难见到老旧痕迹。

“两年前可不是这个样子。”天山路社区书记陈奋勤拿出小区新旧对比照片说，“之前，小区环境可用脏乱来形容。比如这个电动车充电棚，原来居民一家占一块，堆满杂物；还有这个小花坛，以前就是个小垃圾堆。”

“在玄武566个居民小区中，老旧小区有437个，占比77%，普遍存在基础设施年久失修、物业管理缺失、居民需求点多面广等‘通病’。”南京玄武城建集团副总经理、百子物业公司负责人从蓉说，老旧小区失管失养，成为基层治理无法绕过的症结点。2020年起，玄武成立区属国企百子物业，引入具有国企属性、践行为民宗旨、承担社会责任且拥有资质的专业力量，先后托管老旧小区268个，占全区老旧小区超六成，惠及居民近6万户。

两年来，以“百子红”为品牌的老旧小区治理标准化体系也在实践中探索成型：通过党建引领、分类施策、民意为先、服务为本、智慧赋能等多种路径，实现老旧小区治理可持续发展。同时根据特点，将老旧小区划分为整治托管一体、先整治后托管、未整治先托管等不同类型，定制管养模式。

位于梅园新村街道的雍园41号小区，是整治托管一体化的成功案例，从小区有机更新到物业管理，均由南京玄武城建集团一体化推进。小区有机更新时，提前为13个单元电梯井预留空间、铺设线路，避免重复施工；原有车棚拆除后新建开放性车棚，每户增设独立的储物箱、充电座，同时安装了30组监控监管高空抛物、电动车进电梯等行为，一体化推进让物业管理更高效，环境面貌焕然一新。

党建引领“三方共治”，转动治理“齿轮”

除了看得见的环境美化，治理效能的优化更是基层治理提质的关键。为此，“百子红”模式还构建了“三方共治”组织架构与运作机制：社区党组织牵头抓总，社区居委会、百子物业、业（管）委会协同联动，在民意诉求征集、议事、处置、回馈等方面形成闭环，推进小区共治善治。

以交叉任职强组织“筋骨”。百子物业片区项目经理、小区业（管）委会负责人兼任社区居委会物业管理专委会成员；同时，社区党委书记、居委会主任兼任物业片区项目党建指导员。

值得一提的是，近三成百子物业分公司及项目经理有着丰富的社区工作经历，这一特点让物业更易与居民“拧成一股绳”。百子物业玄武门分公司项目经理钱玉洁，曾是玄武门街道大树根社区书记，扎根社区15年，从社区面积、户数，到社情民意都烂熟于心。

“身份变了，服务居民的初心没变。”钱玉洁说。此前，大树根社区140个车位90个都装了地锁，物业入驻后接管车位，一开始没人肯拆地锁，钱玉洁与居民们逐一拉家常，跑了好几个月，拆掉了所有地锁。如今，车位统一包月租赁，机动车有序停放，小区秩序一新。

以闭环机制回应民生诉求。百子物业打通线上线下民意反馈渠道，充分征集群众诉求，与社区“两委”信息共享、协同共商，根据“定议题、出主意、开言路、说了算”四步法组织居民议事，真正让“居民事，居民议”。同时，制定矛盾调解、问题处置、回馈复盘、监督评价等规程，民生诉求有求必应，当好居民“贴心人”。

头雁领航多元参与，激活治理“分子”

提升基层治理能力，关键在人。“百子红”模式下，老旧小区设施新了、环境美了，民生诉求也得到有效回应。居民幸福感不断提升，主人翁意识也持续增强。以网格党支部书记、楼栋长、骨干居民为代表的红色管家更是活跃在基层治理一线，推动基层治理到边到沿。

每天早上，家住竺桥新村的居民周巧生，都会来到雍园41号小区岗亭值班，收集居民诉求并及时反馈。今年69岁的他是竺桥新村小区楼栋长，也是一名红色管家。“看着小区越变越好，我也想发挥余热，为小区做点贡献！”周巧生说。在百子物业梅园西片区，像周巧生一样的“红色管家”共有20名。在红色管家带动下，更多居民积极参与到社会治理中，激活治理“一池春水”。

过去，雍园41号小区共有28个车位，经过车棚改造、电梯加装后，还有8个车位空间，而经统计，19人有车位需求。这一缺口怎么补？社区、物业综合协商后，在居民议事会上建议，取缔小区内车位，由街道、社区协调周边学校、企业等共享车位资源。

百子物业梅园分公司经理连瑾回忆道，当时不少居民反对，社区、物业摆事实、说道理，红色管家挨家挨户做工作。众人齐心协力下，小区内仅保留临停车位，机动车不能过夜，道路不再拥堵。“有时遇到小区内悠闲散步的居民，提到取缔车位都是一水儿的点赞。”连瑾说。

国企托底管理，三方协同共治，居民自发参与。“百子红”模式推广以来，涉及老旧小区管理的“12345”工单比重下降到5%，百子物业“12345”工单满意率提升至95%，党建引领下的国企物业融入社区治理模式得到广泛认可。

为让基层治理“好花常开”，当前，玄武正探索“百子红”模式自主造血路径，百子物业目前已制定中长期发展规划，未来将根据居民需求，提供居家养老、家政保洁、租售中介等公共服务，丰富创收物管项目，实现社会效益、经济效益“双丰收”。

南京市玄武区委书记闵一峰表示，全区还将持续放大国企物业托底优势，以红色物业为先导、以基层善治为导向，全域攻坚、沉底到边，不断探索党建引领基层治理的城区路径，为全市推进基层治理现代化贡献玄武智慧。